07/06/2012 Comment Acheter une Propriété de Luxe à Paris et sur la Côte d’Azur

Quel que soit la nationalité de l’acquéreur, la procédure d’acquisition immobilière en France peut s’avérer longue et certaines embûches peuvent se présenter sur le chemin. Des activités préliminaires à la recherche du bien, en passant par les formalités administratives inhérentes à la transaction immobilière, aucune étape n’est à négliger au risque d’avoir de mauvaises surprises autant financières que légales.

Voilà pourquoi nous avons décidé de rédiger ce guide pour vous accompagner étape après étape dans l’acquisition de votre propriété de luxe à Paris et sur la Côte d’Azur, applicable évidemment à la France entière, vous y découvrirez toutes les explications et tous les conseils pour mener à bien votre transaction immobilière.
Avant toute chose, il vous convient de définir quels sont vos besoins, vos envies et votre budget, ci-dessous vous trouverez des pistes de réflexions pour la première étape : Se préparer.

Réflexions Préalables Avant Vos Recherches

Notre conseil est d’élaborer un cahier des charges spécifiant tous vos critères de sélection ; ainsi, au moment du choix, vous pourrez les passer en revue et retenir le bien qui correspond le plus à vos exigences actuelles et futures. Vous éviterez ainsi les coups de cœur inconsidérés pour le premier logement venu.

Voici une liste de réflexion pour vous aider à définir vos besoins :

▪ Définissez quels sont vos besoins en matière de superficie, nombre de pièces, les rangements, une éventuelle cave. Il est important de définir vos besoins immédiats, mais aussi d’imaginer vos besoins futurs pour que votre investissement continue à vous satisfaire avec le temps.

▪ La vue, la luminosité et l’orientation du bien par rapport à la lumière du soleil.

▪ Le style d’architecture – autant à l’intérieur qu’à l’extérieur ; si vous recherchez un appartement, délimitez jusqu’à quel étage vous êtes disposé à monter si l’immeuble n’a pas d’ascenseur

▪ Les équipements annexes comme le garage, piscine, salle de sport…

Définir le Budget Pour définir votre budget logement, il suffit d’évaluer l’ensemble de vos revenus et de déduire toutes vos charges, crédits, impôts et charges courantes.
Au cas où vous souhaiteriez adhérer à un prêt immobilier, sachez que les banques accordent un crédit seulement si le taux d’endettement (y compris les éventuels crédits en cours) ne dépasse pas 30 à 33% de vos revenus, cette règle peut connaitre toutefois des exceptions pour les revenus élevés.
Pensez également à tous les frais inhérents à l’achat immobilier avant de vous lancer dans un achat: frais de notaire, frais de crédit, déménagement, les frais d’agence mais encore la taxe foncière qui s’ajoutera aux impôts locaux, les charges si vous êtes en copropriété…

Les Eléments de Votre Recherche

On estime à l’heure actuelle que la majorité des personnes recherchant un bien de prestige utilisent internet. Si l’on peut trouver un grand nombre de propriétés de prestige disponibles sur le web, il est intéressant de souligner que ce segment est particulièrement marqué par la confidentialité. C’est pour cette raison que, de manière générale, une agence immobilière de prestige est autorisée à publier environ la moitié de son portefeuille sur internet.
Il est possible de trouver un certain nombre d’opérateurs spécialisés dans le secteur de l’immobilier de luxe, même s’il est bon de rappeler que d’autres opérateurs traitent en revanche toutes les gammes de biens. Une caractéristique du marché immobilier français se trouve dans la pratique de l’inter-agence, c’est-à-dire lorsque deux ou plusieurs agences établissent des accords et des partenariats pour travailler entre confrères dans le cadre de mandats et de transactions partagés ; il est donc fréquent qu’une même propriété soit en vente auprès de plusieurs agences immobilières différentes. Ainsi, faire appel à plus d’une seule agence est toujours une bonne idée, mais grâce à ces collaborations entre agences, le client bénéficie dés le départ d’un plus large éventail de choix en contactant peu d’agents.
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Acheter dans le Neuf ou dans l’Ancien ?

Un bien est considéré comme « neuf » s’il est acquis en l’état de futur achèvement ou s’il est revendu par le premier acquéreur dans un délai de moins de 5 ans après la date de son achèvement.
La propriété neuve ne nécessite généralement pas de travaux conséquents avant 10 à 20 ans, et vous devriez avoir la garantie de bénéficier d’équipement complets (cave, parking), d’équipements parfaitement aux normes et de bonnes isolations. Enfin, vous pouvez compter sur la garantie décennale : il s’agit d’une garantie couvrant pendant dix ans l’ensemble des défauts de construction susceptibles d’être décelés sur une habitation. L’ancien présente en revanche des frais de fonctionnement pouvant se révéler élevés notamment dans l’entretien (ravalement…)

Au niveau fiscal, c’est le neuf qui remporte tous les avantages. Vous aurez notamment la possibilité de bénéficier du prêt à taux zéro et peu de frais supplémentaires sont à prévoir à l’achat : les frais d’acquisition s’élèvent en effet entre 2% et 4% du prix d’acquisition alors que l’ancien se situe de 7% à 8%. De plus, pour les propriétés neuves la TVA est déjà comprise dans le prix de l’offre annoncée par le promoteur, et les frais de mutation sont plus faibles, soit 2% à 3% (contre 6 à 7% dans l’ancien).

Des inconvénients sont tout de même à signaler pour le neuf, notamment le prix d’acquisition qui est généralement de 20% à 30% plus cher que l’ancien. C’est également un investissement qui peut s’avérer peu rentable sur le court terme, avec des plus-values presque nulles les premières années et un rendement locatif moins élevé que dans l’ancien, qui permet en revanche des bénéfices intéressants en effectuant des travaux de rénovation du bien.
N’oubliez pas, enfin, que les biens dans le neuf sont rares et il est donc difficilement possible de choisir un quartier déterminé alors que l’ancien offre un large éventail de choix, notamment dans les quartiers les plus prestigieux de Paris ou sur la Côte d’Azur, où les nouvelles constructions sont rares.